HF 한국주택금융공사 전세자금보증 2026
조건·한도·보증료 총정리
은행 전세대출을 받을 때 HF가 보증서를 제공하는 일반전세자금보증의 대상, 최대 보증한도, 수도권·규제지역 보증비율, 신청시기와 보증료부터 청년 특례와 전세지킴보증까지 정리했다.
은행에서 전세자금을 빌릴 때 HF가 은행 요청에 따라 담보 역할을 하는 보증서를 제공하는 구조다. 보증요건을 충족하더라도 은행 자체 심사에 따라 대출 여부와 실제 한도·금리가 달라질 수 있다.
1. HF 전세자금보증이란?
한국주택금융공사의 일반전세자금보증은 임차인이 은행에서 전세자금대출을 받을 때 공사가 은행에 보증서를 제공하는 제도다. 신청자가 HF에서 현금을 직접 빌리는 구조가 아니라 취급은행에서 대출과 보증절차를 함께 진행한다.
취급은행 보증상담 → 보증신청 → 은행·HF 심사 및 승인 → 보증약정·보증서 발급 → 은행 대출승인 및 실행 순으로 진행된다.
2. 임차보증금 기준｜수도권 7억원·그 외 5억원
일반전세자금보증은 임차보증금이 수도권인 서울·경기·인천은 7억원 이하, 그 외 지역은 5억원 이하인 계약을 기본 대상으로 한다. 월세가 섞인 반전세는 HF가 정한 전월세전환율을 적용해 환산한 금액으로 판단한다.
| 구분 | 임차보증금 요건 |
|---|---|
| 서울·경기·인천 | 7억원 이하 |
| 그 외 지역 | 5억원 이하 |
| 반전세 | 월세를 전월세전환율로 환산해 총 임차보증금 계산 |
3. 계약금 5% 이상 지급한 세대주
HF 일반전세자금보증을 이용하려면 임차보증금의 5% 이상을 지급한 세대주여야 한다. 그래서 전세계약서뿐 아니라 계약금 등 지급 사실을 입증할 영수증이나 계좌이체 내역도 중요한 서류가 된다.
HF도 계약 체결 후 보증이나 대출이 불가능할 수 있으므로 계약 전에 홈페이지 또는 취급은행을 통해 가능 여부를 미리 확인하도록 안내한다.
4. 주택보유 요건｜부부합산 1주택 이내
본인과 배우자, 배우자예정자를 포함한 합산 주택보유수가 1주택 이내여야 한다. 또한 본인과 배우자가 가격 3억원을 초과하는 투기지역·투기과열지구 소재 아파트의 소유권을 취득한 경우에는 관련 제한을 확인해야 한다.
주택보유 판단은 신청자의 상황과 취득시점 등에 따라 세부기준이 적용될 수 있으므로 1주택자는 은행 접수 전에 보증 가능 여부를 확인하는 편이 안전하다.
5. 보증대상 주택과 선순위 요건
등기사항전부증명서상 주택 또는 오피스텔이면서 실제 주거용으로 이용하는 건물 등이 대상이 될 수 있다. 건물 소유권에 권리침해가 없어야 하며 선순위채권과 임차보증금 합계가 주택가격의 90%를 초과할 수 없다. 법인 임대인은 80% 기준이 적용된다.
- 등기부상 주택 또는 오피스텔 등 대상 여부
- 실제 주거용 이용 여부
- 압류·가압류 등 소유권 권리침해 여부
- 선순위채권과 임차보증금 합계
- HF가 인정하는 주택가격 산정기준
6. 일반전세자금보증 최대한도는 4억원
일반전세자금보증의 보증한도는 단순히 ‘4억원’ 하나로 결정되지 않는다. HF는 보증과목별 한도, 소요자금별 한도, 상환능력별 한도를 계산한 뒤 그중 가장 적은 금액을 적용한다. 수도권·규제지역은 산출결과의 8/9만 인정한다.
| 한도 구분 | 핵심 계산 |
|---|---|
| 보증과목별 | 4억원 − 기존 전세자금보증잔액 |
| 소요자금별 | 임차보증금 × 80%에서 기존 보증잔액 등을 반영 |
| 상환능력별 | 연간인정소득·부채상환예상액 등을 반영 |
7. 1주택자는 보증한도가 더 낮다
본인과 배우자의 합산 주택보유수가 1주택인 경우 보증과목별 한도가 별도로 제한된다. HF 공식 기준상 수도권·규제지역의 1주택자는 1억8천만원, 그 외 지역은 2억원의 보증한도가 적용된다.
| 1주택자 목적물 소재지 | 보증한도 |
|---|---|
| 수도권·규제지역 | 1억8천만원 |
| 그 외 지역 | 2억원 |
8. 보증비율 90%｜수도권·규제지역은 80%
일반전세자금보증의 보증비율은 대출금액의 90%인 부분보증이 기본이지만 수도권·규제지역은 80%가 적용된다. 보증비율은 ‘임차보증금의 몇 퍼센트까지 대출받는다’는 뜻과는 다르다. 은행 대출금 중 HF가 보증하는 비율을 뜻한다.
대출한도, 보증한도, 보증비율은 서로 다른 개념이다. 은행이 최종적으로 승인하는 대출금은 HF 보증한도와 은행 여신심사를 함께 반영한다.
9. 2026년 하반기 반전세 전월세전환율 6.5%
2026년 7월 1일 이후 신규 보증신청부터 HF가 일반·집단·특례 전세자금보증 심사에 사용하는 하반기 전월세전환율은 6.5%다. 반전세라면 월세를 연간금액으로 환산해 임차보증금에 더해 대상 여부를 판단한다.
총 임차보증금 = 월세보증금 + (월세 × 12 ÷ 전월세전환율)
10. 신규·갱신 계약 신청시기
신규 임대차계약은 계약서상 잔금지급일과 주민등록전입일 중 빠른 날부터 3개월 이내 신청해야 한다. 갱신계약은 계약갱신일부터 3개월 이내이며 주민등록전입일부터 3개월 이상 경과해야 한다.
| 계약 | HF 보증 신청시기 |
|---|---|
| 신규 | 잔금지급일·전입일 중 빠른 날부터 3개월 이내 |
| 갱신 | 계약갱신일부터 3개월 이내, 전입 3개월 이상 경과 |
11. 보증료율은 임차보증금에 따라 달라진다
HF 일반전세자금보증은 임차보증금 구간별 기준보증료율을 두고 우대가구 등 조정대상에 따라 최종 보증료율을 가감한다.
| 임차보증금 | 기준보증료율 |
|---|---|
| 1억원 이하 | 연 0.06% |
| 1억원 초과~2억원 이하 | 연 0.08% |
| 2억원 초과~3억원 이하 | 연 0.10% |
| 3억원 초과~4억원 이하 | 연 0.12% |
| 4억원 초과~5억원 이하 | 연 0.14% |
| 5억원 초과 | 연 0.20% |
실제 납부액은 보증금액·기간과 우대·가산 조건에 따라 달라진다.
12. 무주택 청년 특례｜최대 2억원
HF 특례전세자금보증에는 무주택 청년을 위한 별도 기준이 있다. 신청일 기준 만 34세 이하 무주택자이면서 본인과 배우자의 합산 연소득이 7천만원 이하인 경우가 대상이다.
보증한도는 최대 2억원이며 1억원 이하로 이용할 때는 상환능력별 보증한도를 생략하고 보증비율 100%가 적용되는 특례가 있다.
HF 특례전세자금보증 확인 →청년·다자녀·정책서민금융·전세사기피해자 등 대상별 조건13. 다자녀가구 특례｜최대 2억원
민법상 미성년 자녀가 2명 이상인 가구는 다자녀가구 특례를 확인할 수 있다. 태아도 자녀 수에 포함하며 상환능력별 보증한도와 CSS평가를 생략하는 특례가 적용되고 보증한도는 최대 2억원이다.
14. 전세사기피해자·사회적배려대상자 특례
HF 특례전세자금보증은 전세사기피해자, 사회적배려대상자, 정책서민금융 이용자, 영세자영업자, 임차권등기 세입자 등 여러 유형을 별도로 운영한다. 대상에 따라 상환능력 평가나 CSS평가를 생략하거나 보증비율을 100%로 적용하는 등 일반보증보다 요건을 완화한다.
특례별 소득·신청시기·보증한도가 서로 다르므로 본인이 해당할 가능성이 있다면 일반보증만 조회하지 말고 특례항목까지 확인하는 것이 좋다.
15. 부분분할상환 약정자 특례
대출기간 중 원금의 5% 이상을 분할상환하기로 약정한 무주택자는 부분분할상환 특례를 확인할 수 있다. HF 공식 안내상 보증한도 우대와 보증비율 100%가 적용되며 최대 보증한도는 2억2,200만원이다.
16. 필수 제출서류
일반전세자금보증 신청에는 본인확인, 소득·재직, 임대차계약 관련 자료가 필요하다.
- 주민등록등본
- 신분증
- 연간소득 확인서류
- 근로자의 재직증명서
- 사업자의 사업자등록증
- 확정일자부 임대차계약서
- 계약금 등 지급 영수증
- 은행·HF가 추가 요청하는 자료
17. 취급은행은 어디인가?
HF 공식 안내상 일반전세자금보증 취급 금융기관에는 국민·기업·농협·신한·우리·하나·경남·광주·아이엠뱅크·부산·수협·전북·제주은행과 카카오뱅크·케이뱅크·토스뱅크 등이 포함된다.
같은 HF 보증을 사용하더라도 은행마다 실제 대출금리와 가산·우대금리, 비대면 신청 여부, 내부 심사기준이 다를 수 있다.
18. 은행별 전세대출 금리를 비교할 수 있다
HF는 공사 보증서를 담보로 실제 취급된 전세대출의 은행별 평균금리를 주별·월별로 공개한다. 버팀목전세 등 주택도시기금 재원 대출과 지자체 금리지원 협약상품은 제외된다.
공시금리는 과거 실제 취급건의 평균이므로 개인에게 그대로 적용되는 확정금리는 아니다. 여러 은행을 비교할 때 참고자료로 사용하고 최종금리는 해당 은행에 확인해야 한다.
HF 은행별 전세대출 금리 비교 →HF 보증 전세대출의 최신 주별 평균금리 확인19. 전세지킴보증과는 무엇이 다른가?
전세자금보증은 은행이 세입자에게 대출할 때 HF가 보증서를 제공하는 제도다. 반면 일반전세지킴보증은 임대차계약 종료 후 임대인이 보증금을 반환하지 못하는 위험에 대비하는 전세보증금반환보증이다.
HF 전세자금보증을 해당 금융기관에서 이용 중인 임차인이 일정 요건을 충족하면 전세지킴보증을 이용할 수 있고, 전세자금보증과 동시에 신청하는 것도 가능하다.
HF 전세지킴보증 공식안내 →전세보증금 반환보증 대상·신청시기 확인20. 전세지킴보증 신청시기와 주택가격
일반전세지킴보증은 원칙적으로 임대차계약기간의 절반이 지나기 전에 신청해야 한다. 보증대상 목적물은 HF 기준으로 산정한 주택가격이 12억원 이하여야 하며 건물과 토지의 소유권에 가압류·가처분·경매 등 권리침해가 없어야 한다.
대출보증을 받았다고 반환보증이 자동 가입되는 것이 아니므로 보증금 보호까지 원한다면 별도로 가입요건을 확인해야 한다.
21. 계약 전 확인해야 할 권리관계
- 등기부상 소유자와 임대인이 같은지 확인한다.
- 근저당권의 채권최고액을 확인한다.
- 압류·가압류·가처분·경매 여부를 확인한다.
- 신탁등기가 있다면 임대권한을 확인한다.
- 주택가격 대비 선순위채권과 임차보증금 수준을 계산한다.
- 잔금일 직전에도 등기부를 다시 확인한다.
HF 보증 가능 여부와 전세보증금 자체의 안전성은 완전히 같은 개념이 아니므로 세입자도 권리관계를 직접 확인해야 한다.
22. 실제 이용 순서
- HF 일반·특례 보증 중 본인에게 맞는 유형을 확인한다.
- 취급은행에서 보증과 대출 예상 가능 여부를 상담한다.
- 계약할 주택의 등기부와 주택가격·선순위채권을 확인한다.
- 임대차계약을 체결하고 보증금의 5% 이상 지급증빙을 보관한다.
- 은행을 통해 보증과 전세대출을 신청한다.
- 소득·재직·계약 관련 서류를 제출한다.
- 은행과 HF의 심사를 진행한다.
- 보증약정과 보증서 발급 후 은행의 대출승인을 받는다.
- 대출을 실행하고 입주·전입 절차를 진행한다.
- 필요하면 전세지킴보증 가입 가능 여부도 확인한다.
23. 자주 묻는 질문 Q&A
Q1. HF가 직접 전세대출을 해주나요?
Q2. 일반전세자금보증 최대한도는 얼마인가요?
Q3. 수도권 임차보증금 기준은?
Q4. 보증비율은 몇 %인가요?
Q5. 계약금은 얼마나 내야 하나요?
Q6. 1주택자도 가능한가요?
Q7. 청년 특례의 한도는?
Q8. 청년 특례는 100% 보증인가요?
Q9. 보증료는 얼마인가요?
Q10. 반환보증도 자동 가입되나요?
Q11. HF 금리공시는 내 실제 금리인가요?
Q12. HF 고객센터는?
HF 전세자금보증 핵심 요약
- HF는 전세대출 은행에 보증서를 제공하는 기관이며 직접 대출하는 구조가 아니다.
- 일반전세자금보증의 보증과목별 한도는 최대 4억원이다.
- 수도권 임차보증금은 7억원 이하, 그 외 지역은 5억원 이하가 기본요건이다.
- 임차보증금의 5% 이상을 지급한 세대주가 기본 대상이다.
- 일반 보증비율은 90%, 수도권·규제지역은 80%다.
- 1주택자는 수도권·규제지역 1억8천만원, 그 외 지역 2억원의 별도 보증한도가 적용된다.
- 기준보증료율은 임차보증금 구간에 따라 연 0.06~0.20%다.
- 무주택 청년 특례는 최대 2억원이며 일정 조건에서 보증비율 100%가 적용된다.
- 2026년 하반기 반전세 심사용 전월세전환율은 6.5%다.
- 전세자금보증과 전세보증금반환보증인 전세지킴보증은 서로 다른 상품이다.
한국주택금융공사(HF)의 일반전세자금보증, 특례전세자금보증, 전세대출금리 안내, 일반전세지킴보증 및 2026년 하반기 전월세전환율 공식자료를 기준으로 작성했다. 실제 보증 가능 여부와 대출금리·한도는 취급은행의 심사와 신청시점의 HF 기준에 따라 달라질 수 있다.
※ 본 글은 HF 전세자금보증 제도의 이해를 돕기 위한 정보성 콘텐츠다. 실제 신청 전 HF와 취급은행의 최신 공식기준을 확인해야 한다.